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湾岸の中心都市『豊洲』のマンション事情を考える

以前、タワーマンションのメリット・デメリットを解説したが、タワーマンションを買うのは経済的にも投資としてもペイしないことは明白だ。

世の中ではタワーマンションにある種のステータスを持つ人もいるだろう。しかし、各種メディアで報じられていることと、実際の不動産事情はまったく異なっている。

一言でいうと、タワーマンションは人気がないのだ。地価上昇率が都内一のタワーマンションの宝庫、豊洲のマンションを例に見てみたい。

豊洲でタワーマンションと言われる主要物件は以下の通り。
・アーバンドックパークシティ豊洲(三井不動産)
・トヨスタワー(三井不動産)
・シティタワーズ豊洲ツイン(住友不動産)
・シティタワーズ豊洲シンボル(住友不動産)

この中で完売御礼物件はわずか2つ。ちなみにいずれも2010年以前竣工の物件だ。竣工後数年たってもいまだに売れないのだ。だれもが憧れる街、豊洲のタワーマンションなのに。竣工後3年経つと新築とは呼べないわけで、中古マンションということだ。そして更に驚くべきは、分譲時の価格と中古価格の乖離である。

例えば、住友不動産のシティタワーズ豊洲。2009年12月竣工の築5年の免震構造を謳ったそこそこの物件だ。いまだに新築マンションとして数十部屋の在庫を抱えている。住宅情報誌のSUUMO、オウチーノで数年に渡って一面を飾っている不人気ナンバーワン物件だ。新築?価格は2LDKで6500万程度。三井のリハウスあたりに行けば、同様の間取りの部屋が中古で4000万前半で売り出されている。約2000万の差があるわけだ。

アーバンドックパークシティ豊洲や、トヨスタワーはまだましだが、分譲時に坪300万近いところで掴まされた住民たちは、多額の含み損を抱えて日々タワーマンションからの眺望で心をなだめている。売りたくても売れない。目をそむけたくなるほどの含み損が損失に変わってしまうからだ。

更に残酷なのは、タワーマンションの分譲価格は非常に高く設定(坪300万弱)されているがために、2LDKが中心なのだ。子供がいなければ2LDKでも問題なかろうが、子供が1人ないし2人出来たころには、2LDKでは足りなくなるわけだ。じゃあ、売却して住み替えよう。三井のリハウスに行くと、6000万で買った物件が4000万になっていることに気づくわけだ。

なら仕方ない、もう少し我慢しようか。ただ、なぜか毎月の家計簿が赤字だな。借入金6000万、35年でローンで、毎月の返済額は20万程度だ。しかも変動金利で借りているから、金利が上がったら返済額は青天井に増えていく。更には管理費、修繕費だ。分譲当初は月3万程度で済んでいたものが、5年ごとの見直しで、今では月5万だ。加えて、駐車場代も半端ない。タワーマンションは見た目重視のために立体駐車場しかないのだ。毎月5万。住宅ローン、管理費、修繕費、駐車場代で毎月30万の出費だ。さらには当初優遇されていた固定資産税、都市計画税の支払いも。

タワーマンションは割高であることは明白で、買ったとたんに含み損を抱える仕組みになっている。だからこそ財閥系デベロッパーはタワーマンションを作りたがる。少ない土地で戸数を増やして高く売りたいのだ。加えて無駄な共有施設が山ほどあるせいで管理費も馬鹿高い。24時間警備員は必要だろうか。コンシェルジュは要りますか?内廊下で年中冷暖房費が嵩む。地上40階までの月1回の窓拭き、外壁清掃でクレーン代がかかる。10年もたてば建物のいたるところで小さな修繕が必要になる。地上40階でなんらかの損傷が発生した場合どうやって修繕するのか。前例がないだけに莫大な費用がかかるだろう。

朝はエレベーターがなかなか来ない。昼間は子連れママが共有施設で騒がしい。タワーマンションのカースト制度で子供がいじめにあう。風が強いと揺れる。地震が起こればエレベーターが止まる。部屋が狭い。窓が開けれない。夏は死ぬほど暑い。あー嫌になる。一戸建てに住み替えたい。

タワーマンションは財閥系デベロッパーのドル箱事業だということだ。
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23 : 18 : 11 | 新築・中古マンション | コメント:(2) | page top↑
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コメント:
あのう…
この記事読んでたらあまりの調査不足と悪意にも似た内容だったので降りる駅を通過してしまいました(どうしてくれるんですか!?)

先日のタワマンのメリット・デメリットでも突っ込まれていますが、少しばかり内容がテキトー過ぎませんか?恣意的というか感情論的というか…

ちょっと中古の成約状況を調べたら豊洲タワマンで新築分譲価格より高い価格(数%〜数十%)の成約物件がいくつも出てくることくらい分かるでしょうに。

ここまでくるとタワマンに何か恨みがあるか羨ましい余りの僻みにも取れますよ。

てことで、もう少しお勉強してけら(というか5分ほどググッてから)投稿してくださいね。

追、高層階住人ですが窓全開してますよー

あ、あと、投稿日時が未来なのは故意?未来人?
by: この筆者より詳しい人 * 2016/03/02 22:19 * URL [ 編集] | page top↑
あのう…
「羨ましい余りの僻み」っていかにも豊洲あたりの住人が使いそうな言葉で笑っちゃいますね。誰が豊洲の庶民派タワマンに僻むの?(笑)
by: お笑い芸人 * 2016/03/15 01:49 * URL [ 編集] | page top↑

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プロフィール

高級住宅街の某高級マンション在住のさこはるです。主に都内の不動産情報に加えて、住宅ローンや金利動向などについても情報提供していきます。東京オリンピックに向けて地価上昇が著しい都心三区、湾岸エリアを中心に新築・中古マンションへ実際に訪問し、これからマンションを購入する方、売却を検討している方、不動産投資を検討している方のお役に立てれば幸いです。

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