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マイナス金利と住宅ローン金利(固定金利、変動金利)への影響

日銀が1月29日に打ち出したマイナス金利政策について。

金融機関が日銀に預け入れする当座預金の一部に対してマイナス0.1%の金利を課すというもの。

金利というのは、通常はプラスの世界の話ですが、世界的にデフレが進む中で、欧州のスイス、デンマーク、スウェーデン、ECBなどでマイナス金利が既に導入されている。

今回の日銀のマイナス金利導入は、明らかに欧州諸国をまねたもので、一部の市場参加者が予想していたものの、金融市場にはサプライズで、株高、円安が進んだ。

ただ、欧州のマイナス金利導入から数か月で、まったく効果がなかったように、日本でマイナス金利を導入してもほとんどプラスの効果はないだろう。

実際に株価や為替はすぐに導入前まで戻している。日銀の愚行ともいえる短絡的な措置が住宅ローンに与える影響について考えたい。

①固定金利への影響
短期金利がマイナスになったからといって、住宅ローンの固定金利への直接的な影響はない。
ただ、短期金利がマイナスになる中で、指標となる長期金利もゼロからマイナスになる可能性はあるので、住宅ローン固定金利が下がる可能性は高い。新規のみ。既に固定で借り入れている人は関係ありません。
ただ、すでにかなり固定金利の水準は下がっているので、各銀行の基準金利からの引き下げ幅が縮小して、結果的に金利水準が変わらない可能性もある。欧州のスイスなどでは、マイナス金利導入で住宅ローン金利が上がる事象がみられている。

②変動金利への影響
変動金利への影響が最も注目される。
変動金利は、短期プライムレートと呼ばれる、銀行の短期ローンの最優遇金利が基準金利となっている。
短期プライムレートは、日銀の政策金利に連動している。つまり、今回のマイナス金利導入で、短期プライムレートが引き下げられる可能性がある。
例えば、住信SBI銀行の変動金利(全期間)は、0.58%であるが、基準金利が仮に20bp引き下げられれば、0.58%→0.38%に引き下げられる可能性があるということだ。5000万円を変動金利で借りた場合、合計の支払利息が500万→300万に下がる、毎月の支払額が1万円程度下がることになるわけだ。
日銀が今後もマイナス金利をさらに引き下げた場合、現行の―0.1%から―1.0%まで引き下げた場合、理論上は、変動金利がマイナスになることにある。つまり借金をしながら利息を銀行から受け取ることになるのだ。
実際にデンマークでは一部の変動金利の契約で金利がマイナスになっている。
銀行との住宅ローン契約で、下限金利が規定されており、マイナス金利にならない場合もあるので、今一度契約内容を確認していただきたい。
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高級住宅街の某高級マンション在住のさこはるです。主に都内の不動産情報に加えて、住宅ローンや金利動向などについても情報提供していきます。東京オリンピックに向けて地価上昇が著しい都心三区、湾岸エリアを中心に新築・中古マンションへ実際に訪問し、これからマンションを購入する方、売却を検討している方、不動産投資を検討している方のお役に立てれば幸いです。

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