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タワーマンションのメリット・デメリット

アベノミクスが始まった2012年以降、マンション価格の上昇が続いている。

足元では一服感が出てきているが、都心3区と湾岸エリアは2020年のオリンピック開催決定もあってか、不動産価格の上昇が著しい。

概ね2割前後マンション価格が上昇している。

とりわけ都心3区や湾岸エリアでは、新築タワーマンションの供給が増加しており、都心3区だと坪400超が普通になっている。

割安感がある湾岸エリアであっても、坪350~400の領域に入っている。

ちょっとしたバブルという表現がふさわしいほどの不動産市場の活況である。

ただ、一方で販売が好調なタワーマンションというのは、ここ10数年で一気にメジャーになったマンションの形態であり、通常の板状マンションとは違ったメリットデメリットがあることを認識する必要がある。

以下にタワーマンションのメリットデメリットを書き出してみたい。

○タワーマンションのメリット
・眺望がいい
・近隣の目を気にしなくていい
・日当たりがいい
・共有施設が多いことが多い。
・見た目が豪華

○タワーマンションのデメリット
・制震構造、免震構造
・窓が開けれない
・窓が開けれても風が強いときには開けられない
・バルコニーが小さい、若しくは、ない。
・バルコニーがあっても洗濯物は干せない。
・地震に備えて棚などを固定をするためのビスなどが壁に打てない
・エレベーターで長く待つ
・高層階は壁紙や箪笥が日焼け
・夏は24時間クーラーが必要
・窓を開けると外の声や音が意外なほど大きい
・管理費、修繕費が普通のマンションの2倍から3倍程度
・マンション価格自体が高い
・駐車場代が高い

はっきりいってデメリットのほうが大きいというのが実情ですが、
タワーマンションの付加価値の源泉は、眺望に尽きるのでないでしょうか。
板状マンションではタワマンのような眺望は不可能です。
つまりは、タワマンを購入するというのは、半永久的な眺望を買うという行為に等しいわけです。

豪華共用施設については、大規模タワマンに当てはまりますが、割高な管理費、修繕費を毎月支払うことになるので、
板状マンションであっても、近隣のジムなどに会費を払えば同じサービスが受けられますので、タワマンの付加価値の源泉とはいいづらいものです。
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22 : 36 : 19 | 新築・中古マンション | コメント:(2) | page top↑

有楽町線延伸(豊洲~住吉)について

有楽町線延伸の話は従来から話題に上がってますが、実現しそうらしいです。

延伸された路線は豊住線と呼ばれます。

有楽町線の豊洲駅~半蔵門の住吉駅を結ぶ地下鉄になります。さらに亀有まで伸ばす計画もあります。

総事業費は1,260 億円とされています。

豊洲から住吉間の駅は3駅で、一つは東陽町で東西線と接続、もう一つは枝川あたりにできるようです。

そしてもう一つは、東陽町と住吉の中間地点です。

東西線がものすごく混雑しているので、その緩和を期待されているようです。

東京スカイツリーから豊洲新市場、東京ディズニーリゾート、お台場という観光名所を結ぶことで、外国人観光客を呼び込む効果も期待されています。

この延伸計画でもっとも恩恵を受けるのは豊洲でしょう。

豊洲は有楽町線とゆりかもめが通っており、台場・新橋方面、有楽町・池袋方面の交通には問題ないですが、

東陽町や木場方面にはバスしかないのが現状です。

2010年以前は坪200台が普通であった豊洲ですが、オリンピック決定以降は、坪300台の新築マンションが出てきました。

パークホームズ豊洲です。

今後は東急が豊洲駅前にツインタワーを作るようですが、

坪400台という噂もあります。都心以外だと、武蔵小杉、みなとみらいも400台に突入しています。

豊洲で坪400というとかなり割高に見えますが、有楽町線延伸で湾岸交通のターミナル駅と仮せば、

坪400というのも夢ではないですね。え

ちなみに豊洲は、築地移転、有楽町線延伸の他に、駅前再開発も残されています。

三井が持っている駅前の土地に、3棟のオフィス、商業施設が建つようです。

某外資系高級ホテルや、三越?伊勢丹?も入る可能性があるようですので、

オリンピックに向けて豊洲に注目です。
20 : 55 : 13 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑

耐震、免震、制震の違いについて

今回は、マンション選びで重要になる建物の揺れ対策について。

日本のマンションでは、通常の①耐震構造に加えて、建物の揺れを軽減する②免震構造、③制震構造を採用する物件が増えている。

①耐震構造は、通常の板状マンションで昔から採用されているもので、文字通り地震の揺れに対して耐える構造。
柱や梁(はり)、壁など建物を支える部分を頑丈に造ることによって、地震が起こっても崩れたり倒れたりしないような構造。
現在の新耐震基準では震度6強~7程度、つまり阪神大震災レベルの地震が起きても、建物の構造部分の倒壊・損壊がなく、潰れて人が下敷きになって亡くなることがないことを目標にしている。
つまり、揺れに対して正面から強い建物を作るイメージ。

一方で、多くのタワマンで採用されているのが免震、制震構造。免震は地震の揺れを免れる構造、制震は地震を制御する構造。

②免震構造とは基礎と建物との間に免震装置を設置する構造。地震の際、この免震装置が変形して、激しい揺れをゆっくりとした揺れに変え、人や建物の被害を少なくする。専門的な言い方をするなら、免震装置により建物の固有周期を2~5秒程度の長い周期領域に移して、地震のエネルギーを吸収するとともに、揺れが建物に直接そのまま伝わらないようにしている。

③制震構造とは、建物内の要所要所に揺れを吸収する制震装置を設置し、入ってきた揺れや振動を吸収して建物自体の揺れや振動を小さくする構造。地震の揺れをいったん建物が受け止め、制震装置で素早くその力を吸収する仕組みだ。制震装置の主なものには、オイルダンパーや鋼材ダンパー、制震パネルなどがある。オイルダンパーは、建物の柱と梁の間の壁に設置され、揺れでシリンダーが作動して内部に注入された粘性度の高いオイルを圧縮、その抵抗で地震エネルギーを吸収する。当初はオフィスやホテルなどの超高層建築物で用いられてきたが、最近は超高層マンションでも導入が増えている。

以下に耐震、免震、制震の特徴をまとめている。

■耐震構造の特徴と注意点
・揺れが激しく、特に建物の上部ほど激しく揺れる
・建物の倒壊、損壊はないが、損傷する恐れがある
・繰り返しの揺れで建物の破壊が増していく恐れがある
・震災後の修繕にコストがかかる恐れがある

■免震構造の特徴と注意点
・建物の変形が少ないため、構造体の損傷が少なく、地震後も継続使用できる
・ゆっくりと揺れるため、外壁や間仕切り壁、天井材など非構造材の脱落や破損が防げる
・縦揺れに対しては、横揺れほど効果を見込めない
・長周期地震動に共振しやすい
・免震装置は竣工後の定期点検、大地震直後は臨時点検が必要
・軟弱地盤や液状化の恐れのある地盤に向かない場合がある
・想定外の巨大な地震力が加わると積層ゴムが破断する恐れがある

■制震構造の特徴と注意点
・地震による建物の変形を抑えることができる
・繰り返しの揺れにも強い
・風揺れ対策などにも効果がある
・地面の揺れがおさまった後も建物が揺れ続けるのを早く抑えるのに効果がある(長周期地震動の揺れに効果的)

耐震・免震・制震のどれがいちばん有効かは結論は出ていない。なぜなら、超高層タワマンに地震が直撃したことはないから。

10階~20階程度までの中低層物件では耐震構造で十分であることは、これまでの震災で証明されている。

一方で、超高層マンションの免震・制震構造が本当に有効かは不明であり、超高層タワマン購入の際の最大のリスクとなるだろう。
20 : 02 : 00 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑

マイナス金利と住宅ローン金利(固定金利、変動金利)への影響

日銀が1月29日に打ち出したマイナス金利政策について。

金融機関が日銀に預け入れする当座預金の一部に対してマイナス0.1%の金利を課すというもの。

金利というのは、通常はプラスの世界の話ですが、世界的にデフレが進む中で、欧州のスイス、デンマーク、スウェーデン、ECBなどでマイナス金利が既に導入されている。

今回の日銀のマイナス金利導入は、明らかに欧州諸国をまねたもので、一部の市場参加者が予想していたものの、金融市場にはサプライズで、株高、円安が進んだ。

ただ、欧州のマイナス金利導入から数か月で、まったく効果がなかったように、日本でマイナス金利を導入してもほとんどプラスの効果はないだろう。

実際に株価や為替はすぐに導入前まで戻している。日銀の愚行ともいえる短絡的な措置が住宅ローンに与える影響について考えたい。

①固定金利への影響
短期金利がマイナスになったからといって、住宅ローンの固定金利への直接的な影響はない。
ただ、短期金利がマイナスになる中で、指標となる長期金利もゼロからマイナスになる可能性はあるので、住宅ローン固定金利が下がる可能性は高い。新規のみ。既に固定で借り入れている人は関係ありません。
ただ、すでにかなり固定金利の水準は下がっているので、各銀行の基準金利からの引き下げ幅が縮小して、結果的に金利水準が変わらない可能性もある。欧州のスイスなどでは、マイナス金利導入で住宅ローン金利が上がる事象がみられている。

②変動金利への影響
変動金利への影響が最も注目される。
変動金利は、短期プライムレートと呼ばれる、銀行の短期ローンの最優遇金利が基準金利となっている。
短期プライムレートは、日銀の政策金利に連動している。つまり、今回のマイナス金利導入で、短期プライムレートが引き下げられる可能性がある。
例えば、住信SBI銀行の変動金利(全期間)は、0.58%であるが、基準金利が仮に20bp引き下げられれば、0.58%→0.38%に引き下げられる可能性があるということだ。5000万円を変動金利で借りた場合、合計の支払利息が500万→300万に下がる、毎月の支払額が1万円程度下がることになるわけだ。
日銀が今後もマイナス金利をさらに引き下げた場合、現行の―0.1%から―1.0%まで引き下げた場合、理論上は、変動金利がマイナスになることにある。つまり借金をしながら利息を銀行から受け取ることになるのだ。
実際にデンマークでは一部の変動金利の契約で金利がマイナスになっている。
銀行との住宅ローン契約で、下限金利が規定されており、マイナス金利にならない場合もあるので、今一度契約内容を確認していただきたい。
20 : 19 : 07 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑
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プロフィール

さこはる

高級住宅街の某高級マンション在住のさこはるです。主に都内の不動産情報に加えて、住宅ローンや金利動向などについても情報提供していきます。東京オリンピックに向けて地価上昇が著しい都心三区、湾岸エリアを中心に新築・中古マンションへ実際に訪問し、これからマンションを購入する方、売却を検討している方、不動産投資を検討している方のお役に立てれば幸いです。

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