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パークホームズ豊洲 累計555戸販売御礼。

最近は全くフォローしてませんでしたが、

湾岸エリアの雄『豊洲』で初めて平均坪単価300万円越えのパークホームズ豊洲のHPに555戸供給との表示が。

650戸くらいあったはずなので、まだ完売御礼とは行きませんが、

グローバルマクロ経済が明確にスローダウン、円高が進む中で、

順調に販売しているのではないでしょうか。

ちなみに、同時期に販売している、クレヴィア豊洲(住所は東雲の詐欺マンション)はまだまだ売れていないようですね。133戸くらいなので、豊洲のブランドに惹かれて間違って購入するパターンで完売するのでしょうか。伊藤忠は阿漕な商売をしますね。

話を戻して、パークホームズ豊洲についてですが、久しぶりに建設現場の前を散歩しましたが、

外側はほとんど出来上がってますね。20階超のマンションなので、四方の建物(病院、オフィス)より頭一つ抜けている感じです。

おそらく18階以上はいわゆる抜け感があるのではないのでしょうか。

ただ、典型的なタワーマンションとは違っていて、あまり豪華さは感じません。

大林組建設なのですが、長谷工マンションとほとんど変わらない見た目です。

ただ、ここを購入する方は、豪華さというよりは、立地や周辺環境に評価して購入している方がほとんどでしょうから、問題ないでしょう。

しかし、豊洲5丁目はかなり綺麗ですね。豊洲西小学校からスカイズ、ベイズの方に歩いていくと、

ここはまるでロサンゼルスのベニスビーチ?かと思うくらいの綺麗なキャナルがあります。

豊洲2丁目、3丁目はそれはそれでいいのだけれども、5丁目もかなり雰囲気がいいです。

5丁目は、スーパーとかがないですよね、まーこれからでしょうけど。

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22 : 12 : 47 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑

湾岸エリアの地価上昇が今後も続くと思う理由について

国土交通省が1月1日時点の公示地価を発表してます。

住宅地や商業地などを合わせた全国平均が前年比プラス0・1%で8年ぶりに上昇。

商業地は前年の横ばいからプラス0・9%、住宅地はマイナス0・2%と6年連続で下落幅を縮小。

地価上昇が顕著なのは三大都市圏や地方中枢都市で、中でも湾岸エリアの地価上昇が止まらない。

基本的に地価は、以下の要因で決まるわけです。

①人口が増えるかどうか

②マクロ経済環境

①の人口が増えるかどうかについては、日本全体で減っているんだけど、湾岸エリアは人口が爆発的に増えているわけです。

地価が安かったために、港区や東京西部(新宿より西)から湾岸エリアの不動産を購入する人が多いわけです。

なぜなら東京駅までの距離が、新宿や東京西部よりも近いからです。

立地的に湾岸エリアは、港区や千代田区、中央区とさして変わらないのが実情です。

湾岸エリアの地価上昇は構造的だと思う理由です。

中でも豊洲エリアの上昇は固いと考えます。

ららぽーと豊洲、ビバホーム、築地移転、有楽町線延伸、ゆりかもめ、豊洲駅前再開発(駅前にビルが3棟、外資系ホテルが入る予定)と湾岸の中核都市なること必至です。

豊洲の公示地価は、前年比+4.69%でした。来年度もあがるでしょう。

不動産を買う際のポイントは、地価が上昇するかどうか。

すなわち、構造的に人口が増えるかどうかをきちんと見極めることです。
21 : 30 : 34 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑

DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)モデルルーム訪問

中央区晴海のDEUX TOURS(ドゥ・トゥール)モデルルームを訪問しました。

銀座約2キロ、中央区アドレスということで、かなり販売価格は高いです。

住友不動産ということもありますが。

ほぼ全室坪400万越えです。

70平米で8000万から9000万です。

まさに億ションです。

2016年9月に入居ですが、まだ売れ残っているところを見ると、

販売価格が高すぎて売れ残っている感じが否めません。

ただ、建物のスペック等は最高です。

中央区晴海の綺麗な街並みの中でも、隣接のタワー群(URのタワー、東京タワーズ等)と同様、

異様な高級感があります。

晴海というと、豊洲と比べると商業施設が少ないので、

不便なイメージがありますが、DEUX TOURS(ドゥ・トゥール)の1階にはマルエツが入る予定です。

しかも24時間。雨にぬれずに買い物に行けます。

ただ、交通利便性はいまいちで、晴海には地下鉄がありません。

勝どきまで橋を渡っていく必要があります。徒歩9分です。

ただ、東京駅行きのバスがあるので、車通勤の方やバスでも問題ないという方であれば、

困ることはありません。

しかし、高い。坪400万円超は。

パークホームズ豊洲が300万円台なので、

普通のサラリーマンには選択肢に入らないのではないでしょうか。

あと何年で完売するのか、楽しみです。
11 : 15 : 54 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑

湾岸エリアの保育園事情について

最近テレビをつければ、『保育園落ちた日本死ね!!!』に関するニュースだらけですね。

湾岸エリアの不動産やマンションの購入を考えている人にとっては、湾岸エリアの保育園情報は有益だと思います。

さこはる自身も湾岸エリアに住んでおり、保育園事情についてはかなり生の声をしっているつもりであります。

湾岸エリア(豊洲、月島、有明、東雲あたり)の保育園は激戦区です。

激戦区なのはまちがいないですが、さこはるの子供は認可保育園に通っています。

湾岸エリアの某タワーマンションを購入して、翌年の4月から認可保育園に入れました。

我が家は、ごく普通の共働き夫婦です。夫婦合計で年収は1千万以上です。

それでも普通に認可保育園に入れました。

同じタワマンに住んでいる方や、保育園のママさん友達なんかの話を聞いていると、

みなさん共働きで合計年収1千万以上の方がほとんどです。

それでも普通に認可保育園に入れるようです。これが湾岸エリアの保育園の実態です。

『保育園落ちた日本死ね!!!』っていうニュースが流れてから、投稿者は保育園激戦区の湾岸エリアに住んでいるじゃないかという噂がありましたが、湾岸エリアよりも世田谷区とか練馬区のほうが激戦と聞きます。

湾岸エリアは毎年保育園が新設されています。

江東区、中央区、品川区なんかはマジで待機児童減らそうとしてますね。

それは住民であればわかります。

『保育園落ちた日本死ね!!!』を書いた人は、残念ながら入れなかったわけですが、

湾岸エリアの不動産、タワーマンションの購入を検討している方へ、

『湾岸エリアの保育園は入りやすいですよ!安心してください。』by さこはる
23 : 35 : 13 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑

湾岸の中心都市『豊洲』のマンション事情を考える

以前、タワーマンションのメリット・デメリットを解説したが、タワーマンションを買うのは経済的にも投資としてもペイしないことは明白だ。

世の中ではタワーマンションにある種のステータスを持つ人もいるだろう。しかし、各種メディアで報じられていることと、実際の不動産事情はまったく異なっている。

一言でいうと、タワーマンションは人気がないのだ。地価上昇率が都内一のタワーマンションの宝庫、豊洲のマンションを例に見てみたい。

豊洲でタワーマンションと言われる主要物件は以下の通り。
・アーバンドックパークシティ豊洲(三井不動産)
・トヨスタワー(三井不動産)
・シティタワーズ豊洲ツイン(住友不動産)
・シティタワーズ豊洲シンボル(住友不動産)

この中で完売御礼物件はわずか2つ。ちなみにいずれも2010年以前竣工の物件だ。竣工後数年たってもいまだに売れないのだ。だれもが憧れる街、豊洲のタワーマンションなのに。竣工後3年経つと新築とは呼べないわけで、中古マンションということだ。そして更に驚くべきは、分譲時の価格と中古価格の乖離である。

例えば、住友不動産のシティタワーズ豊洲。2009年12月竣工の築5年の免震構造を謳ったそこそこの物件だ。いまだに新築マンションとして数十部屋の在庫を抱えている。住宅情報誌のSUUMO、オウチーノで数年に渡って一面を飾っている不人気ナンバーワン物件だ。新築?価格は2LDKで6500万程度。三井のリハウスあたりに行けば、同様の間取りの部屋が中古で4000万前半で売り出されている。約2000万の差があるわけだ。

アーバンドックパークシティ豊洲や、トヨスタワーはまだましだが、分譲時に坪300万近いところで掴まされた住民たちは、多額の含み損を抱えて日々タワーマンションからの眺望で心をなだめている。売りたくても売れない。目をそむけたくなるほどの含み損が損失に変わってしまうからだ。

更に残酷なのは、タワーマンションの分譲価格は非常に高く設定(坪300万弱)されているがために、2LDKが中心なのだ。子供がいなければ2LDKでも問題なかろうが、子供が1人ないし2人出来たころには、2LDKでは足りなくなるわけだ。じゃあ、売却して住み替えよう。三井のリハウスに行くと、6000万で買った物件が4000万になっていることに気づくわけだ。

なら仕方ない、もう少し我慢しようか。ただ、なぜか毎月の家計簿が赤字だな。借入金6000万、35年でローンで、毎月の返済額は20万程度だ。しかも変動金利で借りているから、金利が上がったら返済額は青天井に増えていく。更には管理費、修繕費だ。分譲当初は月3万程度で済んでいたものが、5年ごとの見直しで、今では月5万だ。加えて、駐車場代も半端ない。タワーマンションは見た目重視のために立体駐車場しかないのだ。毎月5万。住宅ローン、管理費、修繕費、駐車場代で毎月30万の出費だ。さらには当初優遇されていた固定資産税、都市計画税の支払いも。

タワーマンションは割高であることは明白で、買ったとたんに含み損を抱える仕組みになっている。だからこそ財閥系デベロッパーはタワーマンションを作りたがる。少ない土地で戸数を増やして高く売りたいのだ。加えて無駄な共有施設が山ほどあるせいで管理費も馬鹿高い。24時間警備員は必要だろうか。コンシェルジュは要りますか?内廊下で年中冷暖房費が嵩む。地上40階までの月1回の窓拭き、外壁清掃でクレーン代がかかる。10年もたてば建物のいたるところで小さな修繕が必要になる。地上40階でなんらかの損傷が発生した場合どうやって修繕するのか。前例がないだけに莫大な費用がかかるだろう。

朝はエレベーターがなかなか来ない。昼間は子連れママが共有施設で騒がしい。タワーマンションのカースト制度で子供がいじめにあう。風が強いと揺れる。地震が起こればエレベーターが止まる。部屋が狭い。窓が開けれない。夏は死ぬほど暑い。あー嫌になる。一戸建てに住み替えたい。

タワーマンションは財閥系デベロッパーのドル箱事業だということだ。
23 : 18 : 11 | 新築・中古マンション | コメント:(2) | page top↑

マンションの資産価値を見極めるポイントとは?

マンション選びの基準は色々あるものの、重要なものの一つは資産価値。

新築だろうが中古だろうが、転勤などで住み替えが必要になる可能性は誰にでもあるわけで、資産価値が維持できるマンションを購入するのが望ましい。

マンションの資産価値を決める要素は以下の通り。

・立地(駅距離、隣のマンションとの距離、商業施設へのアクセス)
・建物の構造
・共有施設
・方角、日当たり
などなど。

ただ、マンションの資産価値の大半は立地です。

これは断言できるのではっきり言いますが、立地です。

とりわけ都内では駅距離がもっとも重要です。

なぜなら、都内のほとんどのマンション購入者は駅を利用して出勤しています。

車を持たない人も多い(特に都心では)。

駅距離が10分以内であれば、とりあえず第一関門クリア。

5分以内であれば、いわゆる駅近と言われる物件に入ります。

東京は鉄道網が世界でも有数に発達しているため、車よりも電車を使う都市なわけです。

そこの不動産は駅距離で決まります。

建物の構造なんて、10年も経てば大差ありません。どれも修繕が必要になります。

共有施設もしかりです。豪華タワーマンションにはプールやらジムやらがついてますが、資産価値に与える影響は軽微です。

22 : 43 : 04 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑

タワーマンションのメリット・デメリット

アベノミクスが始まった2012年以降、マンション価格の上昇が続いている。

足元では一服感が出てきているが、都心3区と湾岸エリアは2020年のオリンピック開催決定もあってか、不動産価格の上昇が著しい。

概ね2割前後マンション価格が上昇している。

とりわけ都心3区や湾岸エリアでは、新築タワーマンションの供給が増加しており、都心3区だと坪400超が普通になっている。

割安感がある湾岸エリアであっても、坪350~400の領域に入っている。

ちょっとしたバブルという表現がふさわしいほどの不動産市場の活況である。

ただ、一方で販売が好調なタワーマンションというのは、ここ10数年で一気にメジャーになったマンションの形態であり、通常の板状マンションとは違ったメリットデメリットがあることを認識する必要がある。

以下にタワーマンションのメリットデメリットを書き出してみたい。

○タワーマンションのメリット
・眺望がいい
・近隣の目を気にしなくていい
・日当たりがいい
・共有施設が多いことが多い。
・見た目が豪華

○タワーマンションのデメリット
・制震構造、免震構造
・窓が開けれない
・窓が開けれても風が強いときには開けられない
・バルコニーが小さい、若しくは、ない。
・バルコニーがあっても洗濯物は干せない。
・地震に備えて棚などを固定をするためのビスなどが壁に打てない
・エレベーターで長く待つ
・高層階は壁紙や箪笥が日焼け
・夏は24時間クーラーが必要
・窓を開けると外の声や音が意外なほど大きい
・管理費、修繕費が普通のマンションの2倍から3倍程度
・マンション価格自体が高い
・駐車場代が高い

はっきりいってデメリットのほうが大きいというのが実情ですが、
タワーマンションの付加価値の源泉は、眺望に尽きるのでないでしょうか。
板状マンションではタワマンのような眺望は不可能です。
つまりは、タワマンを購入するというのは、半永久的な眺望を買うという行為に等しいわけです。

豪華共用施設については、大規模タワマンに当てはまりますが、割高な管理費、修繕費を毎月支払うことになるので、
板状マンションであっても、近隣のジムなどに会費を払えば同じサービスが受けられますので、タワマンの付加価値の源泉とはいいづらいものです。
22 : 36 : 19 | 新築・中古マンション | コメント:(2) | page top↑

有楽町線延伸(豊洲~住吉)について

有楽町線延伸の話は従来から話題に上がってますが、実現しそうらしいです。

延伸された路線は豊住線と呼ばれます。

有楽町線の豊洲駅~半蔵門の住吉駅を結ぶ地下鉄になります。さらに亀有まで伸ばす計画もあります。

総事業費は1,260 億円とされています。

豊洲から住吉間の駅は3駅で、一つは東陽町で東西線と接続、もう一つは枝川あたりにできるようです。

そしてもう一つは、東陽町と住吉の中間地点です。

東西線がものすごく混雑しているので、その緩和を期待されているようです。

東京スカイツリーから豊洲新市場、東京ディズニーリゾート、お台場という観光名所を結ぶことで、外国人観光客を呼び込む効果も期待されています。

この延伸計画でもっとも恩恵を受けるのは豊洲でしょう。

豊洲は有楽町線とゆりかもめが通っており、台場・新橋方面、有楽町・池袋方面の交通には問題ないですが、

東陽町や木場方面にはバスしかないのが現状です。

2010年以前は坪200台が普通であった豊洲ですが、オリンピック決定以降は、坪300台の新築マンションが出てきました。

パークホームズ豊洲です。

今後は東急が豊洲駅前にツインタワーを作るようですが、

坪400台という噂もあります。都心以外だと、武蔵小杉、みなとみらいも400台に突入しています。

豊洲で坪400というとかなり割高に見えますが、有楽町線延伸で湾岸交通のターミナル駅と仮せば、

坪400というのも夢ではないですね。え

ちなみに豊洲は、築地移転、有楽町線延伸の他に、駅前再開発も残されています。

三井が持っている駅前の土地に、3棟のオフィス、商業施設が建つようです。

某外資系高級ホテルや、三越?伊勢丹?も入る可能性があるようですので、

オリンピックに向けて豊洲に注目です。
20 : 55 : 13 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑

耐震、免震、制震の違いについて

今回は、マンション選びで重要になる建物の揺れ対策について。

日本のマンションでは、通常の①耐震構造に加えて、建物の揺れを軽減する②免震構造、③制震構造を採用する物件が増えている。

①耐震構造は、通常の板状マンションで昔から採用されているもので、文字通り地震の揺れに対して耐える構造。
柱や梁(はり)、壁など建物を支える部分を頑丈に造ることによって、地震が起こっても崩れたり倒れたりしないような構造。
現在の新耐震基準では震度6強~7程度、つまり阪神大震災レベルの地震が起きても、建物の構造部分の倒壊・損壊がなく、潰れて人が下敷きになって亡くなることがないことを目標にしている。
つまり、揺れに対して正面から強い建物を作るイメージ。

一方で、多くのタワマンで採用されているのが免震、制震構造。免震は地震の揺れを免れる構造、制震は地震を制御する構造。

②免震構造とは基礎と建物との間に免震装置を設置する構造。地震の際、この免震装置が変形して、激しい揺れをゆっくりとした揺れに変え、人や建物の被害を少なくする。専門的な言い方をするなら、免震装置により建物の固有周期を2~5秒程度の長い周期領域に移して、地震のエネルギーを吸収するとともに、揺れが建物に直接そのまま伝わらないようにしている。

③制震構造とは、建物内の要所要所に揺れを吸収する制震装置を設置し、入ってきた揺れや振動を吸収して建物自体の揺れや振動を小さくする構造。地震の揺れをいったん建物が受け止め、制震装置で素早くその力を吸収する仕組みだ。制震装置の主なものには、オイルダンパーや鋼材ダンパー、制震パネルなどがある。オイルダンパーは、建物の柱と梁の間の壁に設置され、揺れでシリンダーが作動して内部に注入された粘性度の高いオイルを圧縮、その抵抗で地震エネルギーを吸収する。当初はオフィスやホテルなどの超高層建築物で用いられてきたが、最近は超高層マンションでも導入が増えている。

以下に耐震、免震、制震の特徴をまとめている。

■耐震構造の特徴と注意点
・揺れが激しく、特に建物の上部ほど激しく揺れる
・建物の倒壊、損壊はないが、損傷する恐れがある
・繰り返しの揺れで建物の破壊が増していく恐れがある
・震災後の修繕にコストがかかる恐れがある

■免震構造の特徴と注意点
・建物の変形が少ないため、構造体の損傷が少なく、地震後も継続使用できる
・ゆっくりと揺れるため、外壁や間仕切り壁、天井材など非構造材の脱落や破損が防げる
・縦揺れに対しては、横揺れほど効果を見込めない
・長周期地震動に共振しやすい
・免震装置は竣工後の定期点検、大地震直後は臨時点検が必要
・軟弱地盤や液状化の恐れのある地盤に向かない場合がある
・想定外の巨大な地震力が加わると積層ゴムが破断する恐れがある

■制震構造の特徴と注意点
・地震による建物の変形を抑えることができる
・繰り返しの揺れにも強い
・風揺れ対策などにも効果がある
・地面の揺れがおさまった後も建物が揺れ続けるのを早く抑えるのに効果がある(長周期地震動の揺れに効果的)

耐震・免震・制震のどれがいちばん有効かは結論は出ていない。なぜなら、超高層タワマンに地震が直撃したことはないから。

10階~20階程度までの中低層物件では耐震構造で十分であることは、これまでの震災で証明されている。

一方で、超高層マンションの免震・制震構造が本当に有効かは不明であり、超高層タワマン購入の際の最大のリスクとなるだろう。
20 : 02 : 00 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑

マイナス金利と住宅ローン金利(固定金利、変動金利)への影響

日銀が1月29日に打ち出したマイナス金利政策について。

金融機関が日銀に預け入れする当座預金の一部に対してマイナス0.1%の金利を課すというもの。

金利というのは、通常はプラスの世界の話ですが、世界的にデフレが進む中で、欧州のスイス、デンマーク、スウェーデン、ECBなどでマイナス金利が既に導入されている。

今回の日銀のマイナス金利導入は、明らかに欧州諸国をまねたもので、一部の市場参加者が予想していたものの、金融市場にはサプライズで、株高、円安が進んだ。

ただ、欧州のマイナス金利導入から数か月で、まったく効果がなかったように、日本でマイナス金利を導入してもほとんどプラスの効果はないだろう。

実際に株価や為替はすぐに導入前まで戻している。日銀の愚行ともいえる短絡的な措置が住宅ローンに与える影響について考えたい。

①固定金利への影響
短期金利がマイナスになったからといって、住宅ローンの固定金利への直接的な影響はない。
ただ、短期金利がマイナスになる中で、指標となる長期金利もゼロからマイナスになる可能性はあるので、住宅ローン固定金利が下がる可能性は高い。新規のみ。既に固定で借り入れている人は関係ありません。
ただ、すでにかなり固定金利の水準は下がっているので、各銀行の基準金利からの引き下げ幅が縮小して、結果的に金利水準が変わらない可能性もある。欧州のスイスなどでは、マイナス金利導入で住宅ローン金利が上がる事象がみられている。

②変動金利への影響
変動金利への影響が最も注目される。
変動金利は、短期プライムレートと呼ばれる、銀行の短期ローンの最優遇金利が基準金利となっている。
短期プライムレートは、日銀の政策金利に連動している。つまり、今回のマイナス金利導入で、短期プライムレートが引き下げられる可能性がある。
例えば、住信SBI銀行の変動金利(全期間)は、0.58%であるが、基準金利が仮に20bp引き下げられれば、0.58%→0.38%に引き下げられる可能性があるということだ。5000万円を変動金利で借りた場合、合計の支払利息が500万→300万に下がる、毎月の支払額が1万円程度下がることになるわけだ。
日銀が今後もマイナス金利をさらに引き下げた場合、現行の―0.1%から―1.0%まで引き下げた場合、理論上は、変動金利がマイナスになることにある。つまり借金をしながら利息を銀行から受け取ることになるのだ。
実際にデンマークでは一部の変動金利の契約で金利がマイナスになっている。
銀行との住宅ローン契約で、下限金利が規定されており、マイナス金利にならない場合もあるので、今一度契約内容を確認していただきたい。
20 : 19 : 07 | 新築・中古マンション | コメント:(0) | page top↑
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プロフィール

さこはる

高級住宅街の某高級マンション在住のさこはるです。主に都内の不動産情報に加えて、住宅ローンや金利動向などについても情報提供していきます。東京オリンピックに向けて地価上昇が著しい都心三区、湾岸エリアを中心に新築・中古マンションへ実際に訪問し、これからマンションを購入する方、売却を検討している方、不動産投資を検討している方のお役に立てれば幸いです。

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